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新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格存在一定的線性關(guān)系。城鎮(zhèn)化增加了房地產(chǎn)的剛性需求。房地產(chǎn)價(jià)格合理范圍內(nèi)增長(zhǎng)也會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但如果房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快的增長(zhǎng)，也會(huì)由于新型城鎮(zhèn)化成本的提高而阻礙了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。新型城鎮(zhèn)化到底是由于人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)哪方面因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大需要進(jìn)一步研究。本文在綜合上述所得走后，主要得到以下成果：

①在重慶城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響路徑，建立了一套合理的復(fù)合性新型城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，為衡量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平提供了有力工具。

②在收集重慶市相關(guān)數(shù)據(jù)后利用用主成分分析的方法分別對(duì)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行降維處理并消除其影響因素之間的自相關(guān)性，得到了代表新型城鎮(zhèn)化水平的主成分因素。

③利用多元回歸方法，對(duì)新型城鎮(zhèn)化主成分、土地費(fèi)用、人均 GDP 與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了求解。后得出新型城鎮(zhèn)化主成分與房地產(chǎn)價(jià)格具有線性關(guān)系，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房?jī)r(jià)有顯著的正相關(guān)關(guān)系。

④BP 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的運(yùn)用。先可對(duì) BP 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型進(jìn)行訓(xùn)練，之后結(jié)合重慶市實(shí)際情況對(duì) 2016 年重慶市新型城鎮(zhèn)化各發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用 BP 神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)上述研究成果，對(duì)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的共同發(fā)展提出相關(guān)建議。

本文的研究分析以重慶市為例，在研究新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系使得研究不具有普遍性。更由于自身水平所限，并未得出新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的嚴(yán)格意義上關(guān)系。在今后，將繼續(xù)努力，把不足之處進(jìn)一步了解與加深。

6.2 展望

本論文雖然對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展關(guān)系有了一定的研究，但是對(duì)于二者之間的發(fā)展關(guān)系的研究還存在不足之處，相關(guān)的不足之處主要有以下幾點(diǎn)：

①雖然本論文從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)幾個(gè)主要構(gòu)建了新的的城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，且后提取了城鎮(zhèn)化水平的主成分，但是新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)不斷發(fā)展的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，指標(biāo)也應(yīng)該是個(gè)不斷發(fā)展的過(guò)程，在今后的研究中可以融入更多的相關(guān)因素，來(lái)構(gòu)建城鎮(zhèn)化指標(biāo)，使得研究更加深入全面；②本文的房地產(chǎn)價(jià)格主要選取商品房平均價(jià)格代表，但這一指標(biāo)過(guò)于籠統(tǒng)，在今后的研究中，可系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，分別新型城鎮(zhèn)化的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究；③本文由于篇幅所限，對(duì)城鎮(zhèn)化的另一重要指標(biāo)土地的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系并未進(jìn)行相關(guān)研究，而土地卻是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一，在今后的研究中，可專(zhuān)門(mén)就城鎮(zhèn)化中土地的利用與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行相關(guān)性研究。

    致 謝

時(shí)光荏苒，轉(zhuǎn)眼三年的研究生生涯已接近尾聲。在重慶大學(xué)學(xué)習(xí)的三年，在學(xué)校和老師的諄諄教誨下，成長(zhǎng)了很多。在這里學(xué)到了很多知識(shí)，提升了自己的學(xué)術(shù)研究能力，也結(jié)識(shí)了很多來(lái)自四面八方的朋友。這三年，對(duì)我的一生都會(huì)產(chǎn)生很大影響。今天，我要對(duì)所有幫助過(guò)我、引導(dǎo)過(guò)我以及激勵(lì)過(guò)我的所有人表達(dá)出我內(nèi)心真誠(chéng)的感謝。

感謝重慶大學(xué)，感謝你濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，讓我可以在這里專(zhuān)心“研究學(xué)術(shù)”而不荒度青春；感謝你“造就人才，佑啟鄉(xiāng)邦，振導(dǎo)社會(huì)”的教導(dǎo)，為我指明人生的方向。

感謝建管學(xué)院，感謝你為我搭建起獲取知識(shí)的橋梁，讓知識(shí)與夢(mèng)想不再遙不可及；感謝建管學(xué)院的每一位老師，感謝你們的無(wú)私奉獻(xiàn)和不倦教誨成就了我的成長(zhǎng)與蛻變。

感謝我的導(dǎo)師鄭曉云教授，感謝您三年來(lái)無(wú)微不的關(guān)懷和孜孜不倦的教誨；感謝您的以身作則和豁達(dá)開(kāi)朗，讓我學(xué)會(huì)了更加積極樂(lè)觀地面對(duì)生活；感謝您的嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)與恪守敬業(yè)，讓我懂得了“學(xué)無(wú)所息”、“生無(wú)所息”;感謝在我論文撰寫(xiě)期間，您從選題到構(gòu)思到修改全過(guò)程的悉心指導(dǎo)；感謝您，永遠(yuǎn)。

此外，我還要感謝重慶大學(xué)建管學(xué)院及其所有老師，是他們給我提供了寬松而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目蒲校瑤乙徊揭徊降刈哌M(jìn)統(tǒng)計(jì)的殿堂。在此，衷心地祝愿他們工作順利，身體健康。

同時(shí)，我要感謝建管學(xué)院 2012 級(jí)的所有研究生同學(xué)們。三年的相處愉快而令人難忘，感謝大家在學(xué)習(xí)上對(duì)我的支持與幫助，也感謝大家在做小組作業(yè)時(shí)的相互理解與包容。其中特別要感謝的是我的同門(mén)：黃田田、婁偉、向良玉、徐飄、楊婷、周吉、陳瑞雪，我們?cè)卩嵗蠋煹闹笇?dǎo)下共同努力、進(jìn)步。
5.2.1 變量的選取

本文研究新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析，但影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素除了城鎮(zhèn)化因素，還有經(jīng)濟(jì)因素，行政因素等，因此在選取上述兩個(gè)新型城鎮(zhèn)化主成分 F1、F2 作為變量之外，同時(shí)選取重慶人均 GDP（簡(jiǎn)寫(xiě) G）以及重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地購(gòu)置費(fèi) L 作為變量對(duì)重慶房地產(chǎn)價(jià)格 P 進(jìn)行影響分析。

5.2.2 平穩(wěn)性分析

論文采用單位根檢驗(yàn)方法為 ADF 檢驗(yàn)法，Eviews6.0 軟件對(duì)一主成分（F1）、第二主成分（F2）、重慶人均 GDP（G）、土地購(gòu)置費(fèi)用（L）以及商品房銷(xiāo)售面積（P）序列利用 ADF 檢驗(yàn)法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表 5.7.

由表 5.7 可知，五個(gè)變量在在 10%的顯著水平下變量的原始序列都接受原假設(shè)，即序列含有一個(gè)單位根，則原序列是非平穩(wěn)的。進(jìn)一步對(duì)原序列進(jìn)行一階差分運(yùn)算，并進(jìn)行 ADF 檢驗(yàn)。終結(jié)果顯示，在 10%的顯著水平下下差分序列均拒絕了原假設(shè)，即其均為平穩(wěn)序列。

5.2.3 協(xié)整檢驗(yàn)

由于五個(gè)變量的一階差分為平穩(wěn)序列，因此可對(duì)五個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如下標(biāo)所示：

由表 5.8,5.9 可知在 10%的顯著水平下，重慶房地產(chǎn)價(jià)格與新型城鎮(zhèn)化主成分以及土地購(gòu)置費(fèi)用、重慶人均 GDP 存在協(xié)整關(guān)系。

5.2.4 多元回歸線性模型分析

論文選取新型城鎮(zhèn)化主成分 F1、F2,重慶人均 GDP,重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地的購(gòu)置費(fèi)用等五個(gè)因素為自變量，以重慶房地產(chǎn)價(jià)格為因變量進(jìn)行分析，通過(guò)多元線性回歸模型對(duì)其進(jìn)行分析。

假設(shè)所研究的對(duì)象 F1、F2、G、L 與重慶房地產(chǎn)價(jià)格（P）存在線性關(guān)系，則回歸模型為：P= b0+ b1F1+ b2F2+b3G+b4L.

對(duì)因變量以及自變量進(jìn)行多元回歸線性分析，輸出結(jié)果如下：

判定系數(shù) R 方為 0.996,說(shuō)明方程中 F1、F2、G、L 可以解釋房?jī)r(jià)的的方程擬合較好為 99.6%.而且其調(diào)整的 R 很接近為 0.9943,,說(shuō)明其具有較高擬合優(yōu)度，因變量的大部分都能夠被模型解釋。

F 檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的觀測(cè)值為 563.256,對(duì)應(yīng)的概率 P=8.67E-11=0.000<a=0.05,該回歸方程拒絕零假設(shè)，也可以說(shuō)因變量和自變量在各回歸系數(shù)不為 0 的情況下它們具有顯著地線性關(guān)系。在此基礎(chǔ)上才能建立具有統(tǒng)計(jì)意義的回歸線性模型。

根據(jù)以上可得回歸方程：Y=854.920-0.033F1+0.422F2+0.076G+3.670Lb0=854.920,b1=-0.033,b2=-0.422,b3=0.076,b4=3.670由表 5.9 可以看出在四個(gè)因素中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響大的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地的購(gòu)置費(fèi)用，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量指標(biāo)中，一主成分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) F1 與第二主成分F2對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定影響。一主成分與房地產(chǎn)價(jià)格是負(fù)相關(guān)關(guān)系，第二主成分相對(duì)一主成分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，且存在正相關(guān)關(guān)系。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高不只是帶動(dòng)了人口的轉(zhuǎn)移，還帶動(dòng)周遭城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，道路的不斷建設(shè)帶來(lái)了交通的便利與旅游休閑產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步推進(jìn)。在新型城鎮(zhèn)化中推進(jìn)房?jī)r(jià)的主要是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的建設(shè)并不會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)房?jī)r(jià)的上升，反而會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起個(gè)降低作用，使得房?jī)r(jià)更趨于合理。這也就說(shuō)明“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化由于更加注重城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，即相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施與保障的運(yùn)行，不會(huì)在大范圍內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

5.3 新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)和諧發(fā)展的建議

總結(jié)以上分析研究，可以得出新型城鎮(zhèn)化的深入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格總的是推進(jìn)作用，但不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響不同，有大有小，有正有反 .房地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型時(shí)期，而中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化卻方興未誒，如何在推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，使房地產(chǎn)走向更加健康的道路成為一大挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

但現(xiàn)今，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展還不夠成熟，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的盲目推進(jìn)留下的弊端日益顯現(xiàn)，缺乏有效地監(jiān)管管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)，兩者之間又是共同促進(jìn)的關(guān)系，再結(jié)合城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，可提出以下幾點(diǎn)建議。

5.3.1 城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中引入市場(chǎng)公共服務(wù)，推動(dòng)政府職能的轉(zhuǎn)變

目前，中國(guó)城市政府職能轉(zhuǎn)變?nèi)匀恢皇羌性趶钠髽I(yè)管理分離政府職能。然而隨著國(guó)有經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中政府在很多方面需要設(shè)立更多的部門(mén)，如項(xiàng)目投資，土地規(guī)劃和資源分配等相關(guān)部門(mén)。所以，一方面城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的花費(fèi)在地方經(jīng)濟(jì)的總流量的財(cái)政收入和支出的比重越來(lái)越大，但是政府的服務(wù)職能的轉(zhuǎn)變還沒(méi)有涉及到城鎮(zhèn)化過(guò)程。城市管理包括需要不斷更新的新公共服務(wù)的認(rèn)識(shí)觀念，特別是中國(guó)的現(xiàn)狀是農(nóng)村中對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城鎮(zhèn)化建設(shè)資金投入嚴(yán)重不足。為了解決這個(gè)問(wèn)題，市政府難以發(fā)揮核心作用，在這個(gè)被稱(chēng)為“轉(zhuǎn)型社會(huì)”中，市政府需要把合適的參與者與對(duì)公共問(wèn)題的解決方案進(jìn)行洽談。所有這些應(yīng)該得到政府在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中的重視。對(duì)城鎮(zhèn)化的公共利益的確定需要公共治理多元主體的參與。另一方面新公共服務(wù)政策的實(shí)現(xiàn)需要公共、私人和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟。非營(yíng)利組織應(yīng)該從政府公共部門(mén)的再制造的基礎(chǔ)上改變政府提供社會(huì)服務(wù)的的現(xiàn)狀。另外市政府應(yīng)鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)和城鎮(zhèn)化的非盈利組織的建立。

在中國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與中國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的差距越來(lái)越嚴(yán)重。社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，作為城鎮(zhèn)化中的重要一項(xiàng)，具有很強(qiáng)的公益性效應(yīng)和發(fā)展空間。這是保障社會(huì)福利和城鎮(zhèn)化社會(huì)推進(jìn)可行性的重要因素。所以，減少社會(huì)發(fā)展差距，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化是促進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化水平發(fā)展的重要措施。新公共服務(wù)關(guān)注民主公民權(quán)和公共利益。因此引入新公共服務(wù)為中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展有助于減少地區(qū)的發(fā)展水平差距。分析的過(guò)程中，如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中的協(xié)調(diào)發(fā)展體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

①根據(jù)公共選擇研究維護(hù)公共利益。城市集聚的結(jié)果是一個(gè)價(jià)值共享對(duì)話的公共利益，而不是個(gè)人的自我利益的聚集。根據(jù)上述分析，目前的公共治理模式更注重保護(hù)個(gè)人利益和城鎮(zhèn)化組織的共同利益，但不重視保護(hù)公共利益。目前的公共治理模式，尤其是市場(chǎng)導(dǎo)向的價(jià)值的重視，利用市場(chǎng)模型，如競(jìng)爭(zhēng)、效率、性能等等。這類(lèi)公共治理模式已經(jīng)損害了城鎮(zhèn)化的公共利益。在許多情況下，政府和政府機(jī)構(gòu)已經(jīng)成功私有化的公共職能，控股高管績(jī)效目標(biāo)責(zé)任，建立生產(chǎn)率和有效性測(cè)量的新工藝，并重組部門(mén)系統(tǒng)反映了問(wèn)責(zé)制的承諾。但是政府和政府機(jī)構(gòu)也已經(jīng)成功地促進(jìn)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)忽視公共利益。因?yàn)樗麄兛梢源_定城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，通過(guò)啟動(dòng)一個(gè)對(duì)話的價(jià)值共享不夠。這些行為損害了城鎮(zhèn)化的公共利益，尤其是不重視社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。通過(guò)引入新公共服務(wù)，公共管理者幫助市民推出價(jià)值共享的對(duì)話。這個(gè)對(duì)話過(guò)程中可以避免社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后，進(jìn)一步避免擴(kuò)大城鎮(zhèn)化內(nèi)部發(fā)展差距。

②重申公民基本權(quán)利。的新公共管理中的公民權(quán)利為“客戶(hù)”和舊公共行政以公民為“選民”.這兩種理論都使公民的實(shí)體模糊在目前的公共治理模式的理論界。

新公共服務(wù)旨在鼓勵(lì)更多的人去履行他們作為公民的責(zé)任，鼓勵(lì)政府對(duì)民眾的聲音特別敏感。引入新公共服務(wù)對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展可以重申城鎮(zhèn)化的公民權(quán)利。公民和政府之間的信任將通過(guò)旨在保護(hù)公民權(quán)利促進(jìn)對(duì)話，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。

③保護(hù)公眾免受傷害的精神?，F(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中，公共管理更注重效率和性能，但維護(hù)公平正義精神的關(guān)注少。它是城鎮(zhèn)化公共精神非常有害。

這一現(xiàn)象也減少了人們的熱情參與公共生活和減少人民對(duì)政府的信任。作為公共生活的主體，公民應(yīng)該加強(qiáng)自己的公共理念和現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)只有公共精神。沒(méi)有這種思想和精神的公民是難以表達(dá)自己的意志和他的發(fā)展需求。通過(guò)引入新公共服務(wù)的公共管理者幫助公民明確解釋和實(shí)現(xiàn)公共利益，而不是試圖去控制或駕馭社會(huì)。

公共管理者的行動(dòng)將保護(hù)公眾免受傷害和精神促進(jìn)城鎮(zhèn)化社會(huì)人員之間的信任。

通過(guò)公共精神的人的保護(hù)，積極參與公共生活。這些轉(zhuǎn)換可以促進(jìn)城鎮(zhèn)化的輸出。

因此引入新公共服務(wù)可以在三方面推進(jìn)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展：增加表達(dá)的公民和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展需求之間人員的信任。

5.3.2 優(yōu)化重慶城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃房屋建設(shè)

城鎮(zhèn)化體系結(jié)構(gòu)的合理化對(duì)整個(gè)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)關(guān)重要，重慶市在編制相關(guān)文件規(guī)劃時(shí)，應(yīng)因地制宜，考察重慶不同區(qū)縣的不同，制定科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)體系。在優(yōu)化過(guò)程中，先要突出重慶九大主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，而在不同的區(qū)縣、農(nóng)村采取根據(jù)各地特色，構(gòu)建科學(xué)、和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

而新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃，在人口轉(zhuǎn)移的同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施，社會(huì)保障等服務(wù)必須跟上城鎮(zhèn)化的速度，才能真正體現(xiàn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

中國(guó)人民在住房條件條件差下生存多年。這個(gè)問(wèn)題可以概括為人均居住面積過(guò)小，獨(dú)立的單元率低，綠化設(shè)施不足與基礎(chǔ)設(shè)施供給和惡化的條件下的建筑。

問(wèn)題的部分原因是由于國(guó)家整體的經(jīng)濟(jì)和人口狀況引起的，也是因?yàn)橄到y(tǒng)住房建設(shè)的管理和提供。此外，在過(guò)去的二十年，中國(guó)出現(xiàn)了的城鎮(zhèn)化的速度和規(guī)模。在結(jié)構(gòu)調(diào)整的總城市規(guī)劃下，對(duì)城市中心區(qū)的一個(gè)大轉(zhuǎn)變，以及標(biāo)記的人口再分布是關(guān)重要的。1978 改革開(kāi)放以來(lái)，城市人口在二十年內(nèi)爆炸性的增加了一倍多。這種人口的增加使得城市化地區(qū)的住房危機(jī)更為嚴(yán)重。通常在中國(guó)城市的中心區(qū)存在大片老舊的城鎮(zhèn)，而這些老舊城鎮(zhèn)容納了大部分的城市人口，他們依靠著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮改善生活條件和尋找工作機(jī)會(huì)。老城鎮(zhèn)的發(fā)展方向的不僅影響生活環(huán)境，更加經(jīng)濟(jì)的繁榮。住在那里有這個(gè)城市一半的居民，而且整個(gè)地區(qū)對(duì)城市結(jié)構(gòu)的影響很大。如果城市更新是追求將中部地區(qū)居民都推到郊區(qū)的*的發(fā)展，城市的擴(kuò)張將很可能是不可避免的，其負(fù)面的結(jié)果已經(jīng)在西方的大多數(shù)城市多年的觀察中顯現(xiàn)。

此外，中國(guó)是一個(gè)有著有相當(dāng)多的燦爛的文化遺產(chǎn)以及五千多年歷史的國(guó)家，中國(guó)的城市的文化和經(jīng)濟(jì)*可以共同發(fā)展。當(dāng)?shù)氐姆课菔沁@些傳統(tǒng)城市的重要組成部分，幾乎是和不可分割的一部分文化和歷史，是傳統(tǒng)的城市保護(hù)的關(guān)鍵。

然而，由于早期的大拆大建，中國(guó)建筑經(jīng)歷了重大的變化，從傳統(tǒng)到現(xiàn)代風(fēng)格，變化發(fā)生迅速?zèng)]有結(jié)合周?chē)臈l件，考慮與地方性特色相結(jié)合。在許多地方，采取迅速的而不是漸進(jìn)的方式，舊的變?yōu)樾碌暮筒粩嘧兓臈l件已經(jīng)發(fā)生了。特別是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)化的背景下，有更多的慣例和建筑形式，大大減少了在不同位置的建筑的差異。傳統(tǒng)的住宅已逐步變成千篇一律的住宅，沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣?，成了千城一面的發(fā)展模式。這就需要對(duì)城鎮(zhèn)化的規(guī)劃提出更高的要求。先，我們研究了傳統(tǒng)或當(dāng)?shù)氐姆课蓊?lèi)型的演變和發(fā)展，發(fā)現(xiàn)主要是以以滿(mǎn)足居民的需求以及當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、社會(huì)、文化和環(huán)境為主。其次探討了城市形態(tài)和城市結(jié)構(gòu)的主辦城市和住房類(lèi)型的關(guān)系。后，建筑形式，對(duì)住房類(lèi)型的取向和結(jié)構(gòu)，房屋的內(nèi)部組織和它的尺寸特性以及社會(huì)，文化和環(huán)境背景的上面物理特性進(jìn)行了研究。關(guān)于這部分的一個(gè)問(wèn)題，特別是在院落住宅的情況下，它是發(fā)現(xiàn)社會(huì)和意識(shí)形態(tài)因素，在各種各地的地區(qū)和場(chǎng)所建筑建立起到了重要的作用統(tǒng)一，中國(guó)和動(dòng)機(jī)的持續(xù)使用一個(gè)特定的建筑風(fēng)格的。似乎有可觀察到的線劃分不同時(shí)期的方式，傳統(tǒng)的住宅類(lèi)型長(zhǎng)前現(xiàn)代時(shí)期的發(fā)展，恰恰相反，明確突變從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的時(shí)期。即使在不斷的發(fā)展，住房重要的外部影響的類(lèi)型，這是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程而不是突然產(chǎn)生創(chuàng)作。傳統(tǒng)的意識(shí)形態(tài)，社會(huì)結(jié)構(gòu)和行政系統(tǒng)似乎有點(diǎn)和諧的結(jié)合在一起，不同的歷史時(shí)期、不同地域位置。同樣，思想系統(tǒng)中國(guó)傳統(tǒng)城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)也被社會(huì)引導(dǎo)因素，中國(guó)傳統(tǒng)城市規(guī)劃長(zhǎng)期以來(lái)一直是國(guó)家的根本制度和一個(gè)內(nèi)置的工具的一個(gè)組成部分。因此應(yīng)發(fā)揮優(yōu)良傳統(tǒng)，對(duì)城市進(jìn)行合理的規(guī)劃。

5.3.3 房地 4EA7 業(yè)的健康發(fā)展規(guī)劃

①編制科學(xué)合理的中長(zhǎng)期住房建設(shè)規(guī)劃

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會(huì)增加住宅產(chǎn)業(yè)的剛性需求，但在房建設(shè)的發(fā)展是供需平衡的關(guān)系，不能因?yàn)槌擎?zhèn)化而，盲目建設(shè)，應(yīng)該合理預(yù)計(jì)人口轉(zhuǎn)移帶來(lái)的需求，同時(shí)調(diào)查住宅產(chǎn)業(yè)的供給，以此規(guī)劃中長(zhǎng)期住房建設(shè)。

②土地資源提高有效供給

土地城鎮(zhèn)化也是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中的一大顯著特征，土地利用范圍不斷擴(kuò)大。但由于城鎮(zhèn)化過(guò)程中大部分土地用于基建建設(shè)，供給給房地產(chǎn)業(yè)的資源有限，應(yīng)該有針對(duì)性的提供相關(guān)土地資源，在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)與城鎮(zhèn)規(guī)劃相結(jié)合進(jìn)行。

③保證保障性住房的建設(shè)合理

保障性住房關(guān)系民生，解決了一定的低收入者的住房問(wèn)題，緩解了社會(huì)社會(huì)矛盾，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要一環(huán)。

5.3.4 開(kāi)啟新領(lǐng)域大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

重慶市民的老齡化程度在第六次人口普查數(shù)據(jù)中在的排名已位居前列。

就目前城鎮(zhèn)里洶涌出現(xiàn)的銀發(fā)浪潮、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)就應(yīng)以此為契機(jī)，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。而隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，新增涌入城鎮(zhèn)的人口并不*都是處于勞動(dòng)年齡，其中不乏已經(jīng)*喪失勞動(dòng)能力的老年人。這部分老年人進(jìn)入新型城鎮(zhèn)后，因?yàn)闆](méi)有勞動(dòng)力，住房購(gòu)買(mǎi)力有限，也迫切需要解決住房問(wèn)題，政府公益的養(yǎng)老地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生。養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為重慶市目前迫在眉睫的民生問(wèn)題之一，也為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟了新的領(lǐng)域。這需要政府配套相應(yīng)的指導(dǎo)建議與優(yōu)惠政策，如：明確界定養(yǎng)老地產(chǎn)的功能與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)立完整的體系，在規(guī)劃、土地、稅收、融資政策等方面加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持力度等等。同時(shí)，政府公益性的養(yǎng)老地產(chǎn)能提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策使新涌入城鎮(zhèn)的老年人無(wú)后顧之憂的在新環(huán)境中安居樂(lè)業(yè)，將提高人口轉(zhuǎn)移的積極性，大大推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。因此，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)能促使重慶新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中實(shí)現(xiàn)互利共贏。